التنظيم القانوني للأموال غير المنقولة تأمينا للدين
Date
2022-05-18
Authors
سارة محمد ناصر محمد رشق
SARA MOHAMMAD NASSER MOHAMMAD RISHEQ
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Publisher
Al-Quds University
Abstract
جاءت هذه الدراسة بعنوان " التنظيم القانوني للأموال غير المنقولة تأميناً للدين " وذلك للتعقيدات التي تنشأ عند قيام الدائن بالتنفيذ على المال غير المنقول الذي وضع تأمينا للدين، وتتمثل هذه التعقيدات بطول الإجراءات التي يواجهها الدائن المرتهن عند مباشرته بالتنفيذ، إذ يتوجب عليه ابتداء المرور بإجراءات الرهن في دائرة الأراضي لإتمام الرهن، حيث أن الشكلية ركن فيه، ومن ثم البدء في إجراءات التنفيذ في دائرة التنفيذ عند عدم الوفاء من قبل المدين، وما في ذلك من إجراءات طويلة تتمثل في الإخطارات والتبليغات الموجهة للمدين والمهل الممنوحة له، ومن ثم إجراءات وضع اليد وإعلانات البيع المتتالية في المزاد العلني، وطرق الإعلان التقليدية في الصحف اليومية، وما تثيره من إشكاليات قد تنتهي ببطلان كل إجراءات البيع، وانتهاء بإجراءات تسجيل العقار باسم المزايد الذي عرض البدل الأعلى سواء كان الدائن أو مزايد آخر، كما وتبرز إشكالية أخرى، وهي الحالة التي يكون المدين قد تصرف في عقاره المرهون للغير وتم التنفيذ على العقار وهو بيد حائزه من الغير، وما تثيره من إشكاليات حول إمكانية الحائز الرجوع بضمان استحقاق المبيع, وقد هدفت هذه الدراسة لعدة اهداف منها تحديد الأموال غير المنقولة التي تصلح محلا للرهن التأميني, وتوضيح الأحكام العامة في عقد الرهن التأميني من حيث: إنشاؤه، وأثاره، وانقضاؤه, ومعرفة الإجراءات التي يجب القيام بها لإتمام عقد الرهن التأميني في دائرة الأراضي, وبيان الإجراءات الواجب اتباعها عند تنفيذ سند الرهن في حال عدم الوفاء من قبل المدين الراهن.
وقد خلصت الباحثة الى عدة نتائج منها, ان المشرع خالف أحكام الفقه الإسلامي بمذاهبه الأربعة فيما يتعلق بجواز رهن الأراضي الموقوفة، إذ أن هذا النوع من الأراضي يخرج من دائرة الملكية، ولا يعود إليها كما يرى الفقه الإسلامي، وبإجازة رهنها فإن المشرع يعيدها إلى دائرة الملكية، مخالفا بذلك كل أحكام الوقف, وفيما يتعلق برهن المستغلات الوقفية، فقد أجاز المشرع شرحها ضمن أحكام الأموال غير المنقولة، مع أنها لا تكون إلا أبنية أو إنشاءات أو أعراس، وفي كل الحالات فإنها إما أن تأخذ حكم العقار بالتخصيص، وإما أن تكون بحكم المنقولات كالثمار والأعراس, ولم يحدد المشرع في قانون وضع الأموال غير المنقولة تأمينا للدين، أي طريقة يمكن من خلالها لمدير دائرة تسجيل الأراضي التثبت من وجود مستأجرين في العقار المراد رهنه أم لا عند قيامه بالكشف على العقار، على الرغم من ترتيبه لأحكام خطيرة على المستأجر الذي لم تثبت إجارته في تقرير الكشف, وبناءً على النتائج تم وضع عدة توصيات واهمها, لا بد من جمع النصوص المتعلقة بالأموال غير المنقولة من حيث أنواعها والتصرفات الواقعة عليها في مدونة تشريعية واحدة، وإلغاء النصوص القديمة التي يعود تاريخ بعضها إلى أكثر من قرن ونصف القرن، واستبدالها بنصوص قانونية تحاكي التطورات الكبيرة والأنواع المتعددة للأموال غير المنقولة, ولا بد من توحيد إجراءات التنفيذ على الأموال غير المنقولة، إذ ليس هناك مبرر للتفريق بين الرهن الذي يوقعه الأطراف في دائرة الأراضي والمساحة، وبين الحجز التنفيذي الذي توقعه المحكمة، فكلاهما ينتهي بالبيع بالمزاد العلني وتوزيع حصيلة البيع على الدائنين كل حسب مرتبته, وأوصي المشرع الأردني إلغاء حكم المادة الثانية من قانون وضع الأموال غير المنقولة والذي يقضي بجواز وضع الأراضي الموقوفة تأمينا للدين، إذ إن النص على جواز رهنها بعيدها إلى دائرة الملكية الخاصة، وفي هذا هدم لنظام الوقف من أساسه, وأوصي المشرع وضع نصوص تراعي المستأجر للعقار المرهون، سواء تم الإيجار قبل الرهن أو بعده، إذ إن المستأجر هو الطرف الأولى بالرعاية كونه من الغير.
This study came under the title "Legal regulation of immovable funds as security for debt" due to the complications that arise when the creditor executes on the immovable money that was put in place as security for the debt. In the Land Department to complete the mortgage, as the formality is a cornerstone of it, and then start the implementation procedures in the Execution Department in the event of non-payment by the debtor, and the long procedures represented in the notifications and notifications addressed to the debtor and the deadlines granted to him, and then the procedures for staking and announcements The successive sale in the public auction, and the traditional methods of advertising in the daily newspapers, and the problems it raises that may end with the invalidity of all sales procedures, and the end of the procedures for registering the property in the name of the bidder who offered the higher consideration, whether the creditor or another bidder, and another problem arises, which is the case in which The debtor has disposed of his real estate mortgaged to others and the execution has been carried out on the real estate while it is in the hands of its possessor from a third party, and the problems it raises about the possibility of the possessor to return with the guarantee of the maturity of the sale, and it aimed at This study has several objectives, including identifying immovable funds that are suitable as a place for insurance mortgage, clarifying the general provisions in the insurance mortgage contract in terms of: its creation, its effects, and its expiry, and knowing the procedures that must be taken to complete the insurance mortgage contract in the Land Department, and clarifying the procedures to be followed when Execution of the mortgage deed in the event of non-payment by the mortgagor.
The researcher concluded several results, including, that the legislator violated the provisions of Islamic jurisprudence with its four schools regarding the permissibility of mortgaging endowed lands, since this type of lands comes out of the ownership department, and does not return to it as seen by Islamic jurisprudence, and by permitting its mortgage, the legislator returns it to the ownership department. This is in violation of all the provisions of the endowment, and with regard to mortgaging endowment goods, the legislator has permitted their movable property within the provisions of immovable property, although it is only buildings, constructions or weddings, and in all cases, it either takes the rule of real estate by privatization, or it is by virtue of movables Such as fruits and weddings, and the legislator did not specify in the law of placing immovable funds as security for debt, any method by which the director of the Land Registration Department can verify the presence of tenants in the property to be mortgaged or not when he inspects the property, despite its arrangement of serious provisions on the tenant who did not His lease is proven in the disclosure report, and based on the results, several recommendations were made, the most important of which is, it is necessary to collect texts related to immovable funds in terms of their types and actions in a single legislative code, and to abolish the old texts that go back to Some of them date back to more than a century and a half, and replace them with legal texts that mimic major developments and the various types of immovable funds. It is necessary to standardize enforcement procedures on immovable funds, as there is no justification for differentiating between the mortgage signed by the parties in the Department of Lands and Survey, and the executive seizure. Which is expected by the court, both of which end with a public auction and distribution of the proceeds of the sale to the creditors, each according to his rank. private, and in this a demolition of the endowment system from its foundation, and I recommend the legislator to put texts that take into account the tenant of the mortgaged property, whether the rent was made before or after the mortgage, since the tenant is the most caring party being from a third party.